投稿者: 不動産担保ローンとは、銀行やノンバンクなどの金融機関から資金を借り入れる手段の一つです。
その名の通り不動産を担保とすることが特徴のローンで、うまく活用すれば優れた資金調達の手段になります。この記事では不動産担保ローンの概要や、メリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
不動産担保ローンの概要
まず金融取引における担保という言葉の定義について確認したうえで、不動産担保ローンの概要を説明していきます。
金融取引における「担保」とは
担保とは、万が一返済できなくなったときのために、代わりにお金を回収する手段としてあらかじめ確保しておくものです。土地や家などの「物」（物的担保）や、保証人などの「人」（人的担保）が担保になり得ます。
物的担保、または物的担保と人的担保の両方がなくてもお金を借りられるローンが「無担保ローン」、物的担保や人的担保が必要なローンが「有担保ローン」です。
無担保ローンの場合、年収などの条件によっては、まとまったお金を借りられない場合があります。一方で、有担保ローンでは、返済が滞った場合でも、貸し手がお金を回収できる見通しがつくため、無担保ローンと比べて低金利かつ高額な融資を受けやすくなります。
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンは、有担保ローンの中で、借り手が自己所有の不動産を金融機関に担保として提供し、その担保価値に基づいて融資を受けるというローンのことです。
担保にできる不動産の種類としては、住宅、土地、建物、マンション、商業施設などがあります。不動産の評価や担保価値は銀行や金融機関によって審査され、それに基づいて融資の限度額が決定されます。
不動産担保ローンでは、借り手の信用力に加えて、担保に入れる不動産の価値を総合的に判断した上で両要素の情報を元に審査を行います。そのため、一般的な無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借り入れることができる点が特徴です。また、資金使途は原則自由であるため、さまざまな目的で利用できます。
不動産担保ローンのメリット
次に不動産担保ローンの主なメリットを紹介します。
高額融資が可能
不動産は一般的に高額な価値を持つ資産です。そのため不動産担保ローンでは、他の種類のローンよりも大きな融資を受けることができます。
事業拡大や新規プロジェクトの資金供給、不動産の取得など、大きな資金が必要な場合に有効です。不動産の価値を担保にすることで、他の担保が難しい場合でも高額の融資を受けることができます。
低金利
不動産担保ローンは、不動産を担保とすることで金融機関にとってのリスクが低くなります。そのため、一般的に他のローンよりも低い金利で融資を受けることができます。
不動産担保ローンの金利は金融機関によって異なりますが、おおむね2～10％となっており、無担保ローンの一般的な金利は4～15％ですので、大きな差があります。
低金利で借り入れることができれば、借り手側も返済負担が軽減されたり、資金流出が抑えられるので、結果的に事業利益の最大化に繋がったりするなど、企業運営にとっては非常に大きな利点を有していると言えるでしょう。
長期返済
不動産担保ローンは、返済期間を長期に設定することが可能です。低金利のまま長い時間をかけて返済する形を取れるため、事業者は長期的なキャッシュフロー計画を無理なく立てることができます。
月々の返済額が抑えられるため、事業の運営や成長に必要な現金を確保しながら返済ができます。これは、中小程度の規模のまだまだ成長が必要な会社にとって、大きなメリットになり得ます。
また、資金計画の安定性を確保することは、企業の信頼度向上にも繋がりますので、結果的に取引先開拓などもしやすくなる可能性もあります。
資金の使用用途が比較的自由
不動産担保ローンの使用用途は、その他のローンと比較しても、自由度が高い場合が一般的です。そのため、事業資金として借り入れをすれば、運転資金・設備資金・納税資金として、自社の状況に合わせてさまざまな用途に利用することができます。
利用用途などが制限されてしまうローンが少なくないことを鑑みると、こうした自由度が担保されていることは、借り手にとっては非常に利用しやすいと言えるでしょう。
企業の運営状況に応じて、途中で資金用途を変えることができると考えると、長期的にみても柔軟な資金計画の実行が可能です。
不動産担保ローンのデメリット
一方で不動産担保ローンには、以下のデメリットがあることを知っておく必要があります。
担保に入れてしまうことそのものがリスクになる
不動産担保ローンでは、借り手が返済できない場合、金融機関は不動産を差し押さえ、競売にかける権利を持つ契約です。
そのため、借り手にとっては、担保となる不動産を失うリスクがあることを十分理解しておく必要があります。特に事業者にとっては、経営状況の変化や市場の変動などによって返済が困難になる可能性も十分ありえるので、自社の返済能力を慎重かつ客観的に評価する視点が必要不可欠です。
利用の自由度が高い、高額な資金を借り入れられるというメリットに目が行きがちですが、事前の検討は入念に行いましょう。
手続きが煩雑でコストがかかる
不動産担保ローンの利用には、担保設定や抵当権設定などの手続きが必要です。これには評価費用、登記費用、鑑定費用といった費用がかかる場合があります。
特に大規模な不動産を担保に入れるというケースでは、その規模に合わせて手続き費用も高額になることが少なくありません。これらの費用もあらかじめ考慮して、資金計画に反映させる必要があります。
不動産担保ローンの活用例
不動産担保ローンの概要と一般的なメリット・デメリットについてご紹介してきました。さまざまな使途が認められている不動産担保ローンですが、企業運営では、どのように活用しているのでしょうか？具体例をご紹介していきます。
開業資金
不動産担保ローンを借りて、開業する資金に当てることができます。開業には大規模投資が必要な場合も少なくありませんので、まず事業を立てるという初期の段階で不動産担保ローンを活用するのも良いでしょう。
資金調達
高額な融資を長期間にわたって借り入れできるため、月々の返済額を抑えながら資金を調達することが可能です。キャッシュフローを安定させる目的でも使用できます。
運転資金・納税資金
事業を行う際に、社会保険料・厚生年金保険料の納付など、まとまった資金が必要な場面が多くあります。それぞれを同じタイミングで一括支払いすると、短期的に資金繰りが厳しくなりますが、そこに不動産担保ローンを活用することができます。
一時的に不動産担保ローンを利用して資金繰りに影響させることなく、後から返済することが可能です。
設備投資
収益を上げる為、設備投資や広告に投資したいタイミングがあります。設備投資や広告に多くの資金を調達したい、現在十分に資金がないものの投資時期を逃したくない時に、必要な融資を受けられる可能性があります。
おまとめローン
おまとめローンを利用すれば、複数のローンを一本化でき、返済の管理を楽に行えます。また、金利が低く長期間にわたって借りられるため、月々の返済額が減少するケースもあります。自社の状況に合わせて利用しましょう。
不動産担保ローンを利用するまでの流れ
最後に、自社で不動産担保ローンを実際に利用するには、どのようなステップを踏めばいいのでしょうか？利用までの手順を解説していきます。
1.資金計画の作成
不動産担保ローンを利用する前に、事業者は具体的な資金計画を作成する必要があります。ここでの資金計画には、必要な資金の目的や金額、返済計画、利息負担などをきちんと含めることが重要です。
融資側も事業の現状や将来の見通しに基づいて、返済能力やリスクを評価しますので、社内で入念に予見整理を行いましょう。
2.金融機関の選定
不動産担保ローンを提供している金融機関を選びます。
信頼性や評判、金利、融資条件、対応力、融資金額などを比較検討し、自社のニーズに最適な金融機関を選択しましょう。
こうした情報がオープンになっており、アクセス可能かどうかも、その金融機関が信頼できるかどうかの判断材料になります。
3.融資申込書の提出
選んだ金融機関に対して、融資申込書を提出します。この申込書には、事業者や個人の情報、融資目的、担保となる不動産の詳細などが含まれます。
金融機関は、この情報をもとに融資の可否を判断しますので、虚偽の記載や誤記のないようにきちんと用意しましょう。
4.不動産の査定
金融機関は担保価値を評価するために、提供された不動産を査定します。査定には専門家や鑑定士が関与し、不動産の市場価値や将来の評価額などが考慮されます。
5.審査と契約
金融機関は融資の審査を行い、借り手の返済能力や信用履歴などを評価します。この審査が承認された場合、金融機関と事業者は融資契約を締結することとなります。
契約書には融資条件、金利、返済スケジュール、担保権設定に関する事項なども明記されますので、契約書の内容に沿ってこれから返済していきましょう。
6.登記手続きと抵当権設定
融資契約が成立した後、不動産の抵当権設定と登記手続きが行われます。これにより、金融機関は不動産を担保として保有し、担保権を確立したことになります。
まとめ
今回の記事では、不動産担保ローンの概要とメリットとデメリット、そして実際の利用手順や資金の活用事例までご紹介しました。借入金額が大きく、利用使途も幅広いので、チャレンジングな事業運営を行っていきたい方にとって、不動産担保ローンは特に魅力的な側面が多いです。
社内で入念に返済目処や資金計画を検討した上で、利用することをお勧めします。